Rapporto tra valore catastale e valore di mercato

Il valore catastale di un immobile è utilizzato per calcolare alcune imposte che il cittadino deve pagare. Per calcolare il valore catastale è necessario moltiplicare la rendita catastale per alcuni coefficienti: questi ultimi sono differenti e cambiano in base alla categoria catastale a cui l’immobile appartiene. Scopriamo insieme cos’è il valore catastale dell’immobile e come si calcola.

• Valore catastale dell’immobile
• Valore di mercato dell’immobile
• Cosa s’intende per prezzo valore?
• Come si calcola il valore catastale di un immobile

Valore catastale dell’immobile

La rendita catastale è un valore che viene dato agli immobili che generano un reddito. Attraverso il valore catastale di una casa è possibile calcolare le imposte, come quelle di successione, di registro, di donazione, ipotecarie e catastali.

Prima di acquistare un immobile è utile avere tutte le informazioni indispensabili sulla casa, tra le quali il suo valore catastale, in modo da non avere sorprese future. Al fine di agevolare le spese relative all’acquisto della casa si parla di prezzo valore, ossia, per la tassazione, si fa riferimento al valore catastale della casa e non a quello deciso durante l’acquisto. Questo avviene per la compravendita di immobili ad uso abitativo.

Il termine valore catastale è conosciuto anche come valore fiscale. È, in sintesi, un valore a cui si applica un’aliquota che permette di calcolare l’imposta dovuta, per esempio in caso di acquisto di una casa, donazione, etc.

La procedura per calcolare il valore catastale è uguale per le imposte di successione, donazione, registro, ipotecaria e catastale, mentre varia per quanto riguarda TARI e IMU, in quanto queste ultime hanno dei coefficienti diversi.

Valore di mercato

Il valore di mercato di un immobile è un elemento fondamentale in caso di acquisto e locazione. Rappresenta l’importo stimato al quale l’immobile dovrebbe essere venduto in un determinato periodo di tempo.

Il valore di mercato dell’immobile viene calcolato attraverso una formula:

• La superficie commerciale X la quotazione al metro quadro X il coefficiente di merito

Cosa s’intende per prezzo-valore?

Il cosiddetto prezzo-valore permette di calcolare la base imponibile sul valore catastale dell’immobile, che è solitamente inferiore al prezzo di vendita.
Il prezzo-valore viene utilizzato solitamente anche quando si acquista un immobile che non ha delle agevolazioni fiscali. Ha l’obiettivo di evitare che quando si acquista una casa nell’atto di vendita sia indicato un prezzo inferiore rispetto a quello che realmente è stato versato per pagare meno tasse. Si utilizza il prezzo-valore solamente se la compravendita avviene tra persone fisiche e solamente per immobili utilizzati come abitazione e le relative pertinenze. Per utilizzare questo tipo di modalità bisogna fare richiesta al notaio e specificare comunque nell’atto di vendita il valore effettivo dell’immobile.

Come si calcola il valore catastale di un immobile

In precedenza abbiamo parlato del valore catastale di un immobile, ma come si calcola? Solitamente per calcolare il valore catastale dell’immobile bisogna moltiplicare la rendita catastale per un coefficiente stabilito dalla normativa.

I coefficienti catastali stabiliti per legge sono i seguenti: 

• Fabbricati abitativi con agevolazione prima casa: rendita catastale X 115,5
• Fabbricati appartenenti alle categorie catastali A e C (sono escluse le categorie A/10 e C/1): rendita catastale X 126
• Fabbricati in categoria catastale B: rendita catastale X 176,4
• Fabbricati in categoria catastale A/10 (uffici) e gruppo D: rendita catastalE X 63
• Fabbricati in categoria catastale C/1 (negozio botteghe) e gruppo E: rendita catastale X 42,84
• Terreni agricoli: reddito dominicale X 112,5

Il risultato che ne deriva è la base imponibile per calcolare l’imposta di registro, l’imposta di successione o donazione.

Attraverso questi tipi di calcoli è possibile quindi utilizzare una base imponibile diversa rispetto a quanto dichiarato nell’atto di vendita. Infatti, per calcolare l’imposta di registro bisognerebbe utilizzare come base il valore corrente del bene, ma la normativa prevede che in alcuni casi sia possibile calcolarla sul valore catastale.

In sintesi possiamo dire che, a partire dal 2006, è possibile utilizzare il valore catastale indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto di vendita. Questo tipo di norma è stata emanata con il fine di dare benefici concreti ai cittadini e allo stesso tempo trasparenza. Infatti, nell’atto di vendita si indica il prezzo realmente pagato per l’acquisto dell’immobile, ma le imposte relative all’immobile stesso saranno determinate sulla base della “valutazione automatica”.

In linea generale, però, non tutti gli immobili possono godere di questi vantaggi: per quelli iscritti in catasto in cui non è presente una rendita catastale, si dovrà fare riferimento al valore reale dell’immobile. Il prezzo valore, infatti, si applica solamente agli immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze, senza limitazioni di numero. Il sistema prezzo valore può essere utilizzato anche per le seconde e terze case, non solo per coloro che godono di agevolazioni della prima casa.

Nel caso di seconde case si dovranno pagare le imposte secondo le aliquote predisposte, ma allo stesso tempo per la tassazione si può fare riferimento al valore catastale che permette di avere dei vantaggi. Il sistema prezzo-valore si può applicare facendo sempre richiesta al notaio, che ne terrà conto al momento dell’acquisto. In ogni caso ai fini di applicare il sistema del prezzo-valore, nell’atto d’acquisto bisognerà indicare l’intero importo pattuito per la vendita. L’obiettivo di questo tipo di agevolazione è appunto incentivare la trasparenza nelle trattative di acquisto per tutti i cittadini.

Informarsi preventivamente su questo tipo di vantaggi per i cittadini permette di arrivare al momento della vendita o dell’acquisto adeguatamente preparati.