Garante nel contratto di locazione con cedolare secca

ALCUNE PAROLE CHIAVE:

PROPRIETARIO = LOCATORE= chi cede un bene in locazione.

INQUILINO = LOCATARIO = AFFITTUARIO = CONDUTTORE= chi riceve un bene in locazione.

DEPOSITO CAUZIONALE =  Somma versata a garanzia, la versa l'inquilino per garantire la buona conservazione della casa. Verrà restituita al proprietario al termine della locazione previa verifica dello stato dell’immobile e dei suoi arredi e corredi.

GARANTE = “colui che obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui“, una forma di fideiussione a garanzia del pagamento del canone di affitto: il fideiussore, infatti, è colui che ha l’obbligo di garantire l’adempimento di un debito altrui. In caso di morosità da parte del conduttore, il garante, ovvero il fideiussore, sostituisce il conduttore nel pagamento del canone mensile; la garanzia può coprire tutto il periodo di locazione, oppure solo una parte dello stesso. La presenza di un garante, ovviamente, è testimoniata anche in contratto con l’ apposizione della sua firma.

LA PARTE PRATICA:

1) Fare un sopralluogo con l'agente immobiliare di fiducia;

2) valutare il canone di locazione di mercato. Per affittare un immobile, avere un canone di mercato corretto è fondamentale:  questa analisi si baserà anche sul confrontare i prezzi degli immobili simili sia già locati che in locazione nello stesso periodo, questi ultimi anche quali possibili diretti concorrenti;

3) eseguire un  servizio fotografico che esalti le qualità dell’immobile : le immagini saranno fondamentali per avere contatti mirati; al momento dello scatto fotografico  l’immobile dovrà essere in ordine ed al massimo delle proprie potenzialità. Ricordatevi che le foto faranno anche  fede sullo stato in cui avete consegnato l’immobile all’inquilino ( compresi gli arredi e accessori)  e in tale stato lo stesso dovrà essere riconsegnato ( salvo il normale deperimento d’uso);

4) reperimento dei  documenti utili necessari: al probabile inquilino nonché all’ agenzia immobiliare necessitano alcuni documenti come la planimetria catastale, la visura catastale aggiornata,  attestato di prestazione energetica ( ovvero la sua targa energetica : dal 01.10.2017 è entrato in vigore il nuovo attestato,  a seguito della direttiva UE 2010/31 e dei decreti del Ministero dell’Economia e delle Finanze ) e firma del consenso alla privacy ( il prossimo 25 maggio entrerà in vigore il nuovo regolamento europeo sulla privacy Ue 2016/679) . Se l’attestazione di prestazione energetica manca, in caso di  di locazione, la sanzione applicata è  per il proprietario, da 3.000,00 a 18.000,00 euro;

5) se non vengono consegnate le chiavi, concordare con chi abita o utilizza l’immobile giorni e orari prestabiliti per le visite;

6) comunicare all’agenzia immobiliare quali garanzie chiedete al futuro inquilino: deposito cauzionale, eventuale fidejussione bancaria o assicurativa, garanzie di reddito subito al conferimento dell’incarico. Ricordarsi che per ottenere una fidejussione bancaria o assicurative l’inquilino dovrà istruire una pratica con la Banca o la compagnia assicurativa e serviranno alcuni giorni per avere i documenti autorizzati;

7) scegliete quale tipo di contratto Vi interessa: transitorio ( max 18 mesi) , residenziale quattro anni più quattro, residenziale con contratto concordato tre anni più due ( verificate prima il canone con gli Accordi territoriali vigenti nel Comune ove è ubicato l’immobile), altre tipologie per immobili diversi dall’abitazione;

8) Gli agenti immobiliari sono tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica per i contratti di locazione stipulati tramite il loro intervento.  A seguito dell'introduzione  dell'art. 5, comma 3 bis,  D.P.R. 5 ottobre  2001 n. 404 introdotto dall'art. 8 del  D.L. n.16/2012   per gli agenti immobiliari è previsto, a partire dal 29 aprile 2012, l' obbligo di provvedere alla registrazione dei contratti di locazione con procedura telematica. Pertanto dopo aver firmato il contratto l’agente provvederà alla registrazione del contratto di locazione in via telematica presso l’Agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla stipula del contratto rilasciando poi ad entrambe le parti la ricevuta di registrazione ed il modello RLI(http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Normativa+e+Prassi/Provvedimenti/2017/Giugno+2017+Provvedimenti/Provvedimento+RLI/RLI_modello.pdf) che  proprietario ed inquilino avranno cura di conservare.

Potete cliccare sul link al sito dell’Agenzia delle Entrate per ulteriori informazioni:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/Registrazione+di+un+nuovo+contratto/Compilazione+e+invio+via+web+Regime+ordinario/?page=contrattiint

Tutti questi passi sono indispensabili affinchè sia garantita trasparenza e sicurezza in tutta la procedura.

Alcuni accorgimenti: 

Il Vostro immobile dovrà essere presentato al meglio delle sue potenzialità:  quindi dovremmo insieme dare il massimo, per creare al possibile inquilino  quella emozione, che necessita per far sceglie la nostra proposta a tantissime  altre che oggi l’immobiliare può offrire e trovare quell’inquilino che sappia trattare con cura l’ immobile.

1. La presenza del proprietario non è necessaria e spesso è preferibile che non sia presente durante le visite, per dare la possibilità al probabile inquilino di confrontarsi con i propri familiari&amici e  con l'agente immobiliare in piena serenità e capire se eventuali difetti riscontrati possono essere superati.
2. Siamo ubicati in Versilia e da noi arrivano clienti alla ricerca del sole, della luce e per tale motivo durante le visite le finestre, persiane e avvolgibili dovranno essere ben aperte e i locali ben areati.
3. Si consiglia sempre di effettuare una manutenzione dell’immobile, prima della messa in affitto compresa la manutenzione della caldaia e la verifica degli impianti ( devono essere a norma) . Verificate anche il corretto funzionamento degli elettrodomestici presenti nell’immobile poiché rispondete anche del loro buon funzionamento ( se si tratta di casa arredata). Informate l’agenzia dello stato delle utenze.
4. La prima impressione è quella che conta: l’ordine dell’immobile predisporrà al meglio il cliente che viene a visitarlo.
5. L'agente immobiliare è un professionista (iscritto in camera di commercio e coperto da assicurazione professionale), è suo interesse raggiungere l'obbiettivo prefissato pertanto bisogna vederlo come un proprio alleato. L’agente immobiliare è una persona di Vostra fiducia, sceglietelo/a con attenzione.

I dati confermano che una Agenzia immobiliare che dispone delle chiavi di un immobile, installa un cartello, commercializza su canali mirati, trova in meno tempo il futuro inquilino.

La parte tecnica & fiscale:

• Documentazione catastale: planimetria e visura catastale aggiornata .
• Certificato di agibilità e abitabilità ( nel contratto di affitto deve essere dichiarata se l’immobile ne è dotato o no).
• Attestato di prestazione energetica: (APE) è un documento che descrive le condizioni energetiche dell’immobile e assegna all’immobile una classe energetica. Il certificato APE è obbligatorio per la locazione di un immobile,anche in fase di pubblicità.
• Regolamento di condominio (se l'immobile fa parte di un condominio): l’inquilino deve essere messo a conoscenza delle regole delle parti comuni da rispettare e seguire.
• Scelta del regime fiscale da adottare in caso di locazione abitativa: regime fiscale ordinario ( A) o cedolare secca (B)  da comunicare subito all’agenzia immobiliare. Si consiglia di consultare il proprio commercialista e decidere in base alla propria situazione personale reddituale e patrimoniale.

-A-Imposta di registro per regime fiscale ordinario: l’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato. Al momento della registrazione sarà necessario incaricare l’agente immobiliare delle registrazione con contestuale indicazione dell’Iban del c/c ove addebitare le imposte.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Modelli e istruzioni: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/FabbricatiTerreni/Registrazione+di+un+nuovo+contratto/Modello_istruzioni+regime+ordinario/?page=contrattiint

Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Ricordatevi di conservare con cura l’originale del contratto. Il costo della registrazione deve essere diviso a metà tra il proprietario e l’inquilino, così come la tassa di registro che si paga annualmente sul contratto.

-B- La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo effettuati tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.  Il regime prevede l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo. L’imposta sostitutiva dovuta dal proprietario è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 15% (ridotta al 10% nel quadriennio 2014-2017). I Il proprietario rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat.

Per saperne di più:

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/schede/fabbricatiterreni/cedolare+secca/scheda+informativa+cedolare+secca

Documenti necessari che attestano la proprietà dell’immobile:

• Atto di provenienza: fotocopia integrale dell’atto notarile di acquisto o donazione o divisione dell’eredità e dichiarazione di successione in base al titolo con cui è entrato in possesso dell’immobile il proprietario. Dobbiamo essere certi al 100% che chi firma il contratto di locazione abbia titolo per farlo.

 Documenti personali richiesti:

• Dati anagrafici: fotocopia della carta di identità in corso di validità e del codice fiscale del/i proprietari dell’immobile da locare.

Al momento della visita, trattativa e successiva stesura del contratto saranno necessari i documenti di tutte le parti anche dell’eventuale garante.