Che cos’è il Certificato di Agibilità
Una volta le case avevano il Certificato di Abitabilità che attestava il solo rispetto delle condizioni igieniche e di salubrità dell’immobile, oggi invece esiste il Certificato di Agibilità, che ai sensi dell’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia attesta l’adeguatezza di un immobile alle norme di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico nonché la sua conformità urbanistica.
Dal 2013 il Certificato di Agibilità non è più rilasciato dal Comune ma è frutto di una Segnalazione Certificata dal parte di un tecnico abilitato che comunica al Comune che l’immobile è conforme alle prescrizioni di legge.
Abitare in una Casa senza agibilità
«le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l’autorizzazione del sindaco”, determinando altresì le modalità di rilascio del provvedimento».
Regio Decreto n°636 del 1907
Per la Legge non è consentito vivere in una casa senza agibilità, chi lo fa commette un illecito amministrativo, depenalizzato solo nel 1999.
Il Comune non può negare di concedere la residenza in una casa senza agibilità ma può multare il proprietario per violazione della normativa edilizia e urbanistica.
“Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”
Art. 1477 del Codice Civile
Frequentemente vengono vendute e acquistate case senza certificato di agibilità, la compravendita è concessa a patto che l’acquirente sia consapevole che l’immobile non è provvisto di certificato di agibilità e che pertanto abbia accettato l’abitazione nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova.
Il mancato rilascio del Certificato di Agibilità non preclude la commerciabilità dell’immobile anche se limitandone l’utilizzo ne incide il valore economico.
Anche il Preliminare di Acquisto deve menzionare l’eventuale mancanza del Certificato di Agibilità, nel caso in cui il futuro acquirente non fosse messo a conoscenza di questa condizione allora egli potrà rifiutarsi di sottoscrivere il rogito notarile di vendita.
L’omissione della mancanza di certificato di agibilità nel preliminare di vendita risulta essere un grave inadempimento e comporta la possibilità di richiedere da parte dell’acquirente o una riduzione del prezzo di vendita o la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra versata.
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È possibile vendere o comprare una casa senza certificato di agibilità? Scopriamolo insieme.
Ci sono dei documenti importanti per la commerciabilità di un immobile, essenziali per procedere con l’atto di vendita: tra questi troviamo anche il certificato di agibilità, utile a garantire che l’edificio è salubre, vivibile, sicuro e conforme dal punto di vista urbanistico.
Che cosa accade se chi vende non possiede questo certificato? Se l’acquirente non viene informato quali sono le conseguenze? Vediamo come orientarsi in una situazione di questo tipo.
Certificato di agibilità: che cos’è?
In base all’art. 24 del Testo Unico sull’Edilizia, il certificato di agibilità attesta che un determinato immobile, a seguito dell’edificazione o di determinati interventi, presenti le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto.
In altre parole, certifica che l’edificio ha le caratteristiche e le condizioni necessarie per essere considerato come effettivamente abitabile.
Certificato di agibilità o abitabilità?
Il certificato di abitabilità e quello di agibilità non sono due documenti diversi, ma un’unica certificazione che dal 2013 ha il nome di SCA, la segnalazione certificata di agibilità.
Questo documento, pur avendo cambiato dicitura nel tempo, resta un certificato indispensabile per fruire dell’immobile, sia in caso di immobile ad uso abitativo sia ad uso commerciale.
Certificato di agibilità: come si ottiene?
La segnalazione certificata di agibilità viene rilasciata da un professionista abilitato che dichiara la sussistenza dei requisiti di legge.
La procedura standard prevede la presentazione in Comune dell’autocertificazione nella quale si certifica l’agibilità dell’immobile entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori: saranno poi gli uffici dedicati a verificare l’effettivo stato dell’immobile e a rilasciare la certificazione.
Per le nuove edificazioni, a seguito di interventi di ampliamento o che modificano la struttura e gli impianti di un’abitazione, spetta al titolare del Permesso di Costruire o della SCIA presentare l’autocertificazione in Comune.
Vendita immobiliare senza certificato di agibilità: quali sono le conseguenze?
In linea generale, il venditore che decide di vendere un immobile deve necessariamente disporre della licenza di agibilità e consegnarla al compratore.
Perciò il venditore di un immobile destinato ad uso abitativo è tenuto a sostenere tutti gli oneri indispensabili per ottenere il rilascio del certificato di agibilità, ma ha anche il dovere (art. 1477 del Codice Civile) di consegnarlo all’acquirente.
Infatti si tratta del documento che attesta che l’immobile ha le qualità essenziali per l’uso a cui è destinato o quelle comunque promesse dal venditore.
Tuttavia una casa priva del certificato, ma regolare sotto l’aspetto edilizio, si può vendere, purché l’acquirente sia informato e sia d’accordo:
La vendita di un immobile che non dispone dell’agibilità non è vietata; ciò che conta è che l’acquirente sia consapevole dello stato di fatto e di diritto del bene.
La Cassazione si è pronunciata su questo tema con la sentenza n. 622/19 del 14 gennaio 2019, specificando che se, una volta stipulato il compromesso, l’acquirente richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, la parte acquirente può decidere legittimamente di non stipulare il contratto definitivo, domandare la restituzione di tutti gli acconti versati e, se previsto nel preliminare, ottenere il doppio della caparra.
Inoltre l’acquirente che viene a conoscenza della mancata agibilità solo in un secondo momento, quindi dopo che la vendita si è conclusa, potrà richiedere entro 10 anni la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, perché l’assenza dell’agibilità determina un’importante limitazione del godimento del bene.
Dunque se la vendita si conclude senza che l’acquirente sia a conoscenza della situazione, l’atto rimane valido ma abitare all’interno di un immobile senza agibilità costituisce un illecito amministrativo.
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Geom. Maurizio Bazzichi
Corso Italia, 88 – Pisa