Nei contratti di locazione assai di frequente è prevista la clausola che prevede il recesso del conduttore per gravi motivi, previo preavviso. Vediamo di cosa si tratta
Definizione di "gravi motivi"
La legge non fornisce una definizione chiara dei suddetti "gravi motivi", per cui nella ricerca ci soccorre la Corte di Cassazione, che ha precisato che per "gravi motivi" si intendono quelli che consentono al conduttore di recedere da
un contratto di locazione in forza degli articoli 4 e 27 della Legge 392 del 1978, a prescindere dalle previsioni contrattuali: i predetti devono essere determinati da fatti indipendenti ed estranei dalla volontà del conduttore, nonché imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e così impattanti da rendere la sua prosecuzione oltremodo gravosa.
In estrema sintesi occorre che: i richiamati eventi siano imprevisti e imprevedibili; che siano indipendenti dalla volontà del
conduttore; che siano insorti dopo la stipulazione del contratto; che rendano la prosecuzione del rapporto gravosa dal punto di vista economico o psicologico.
Recesso dal contratto e grave motivo
Il "grave motivo" sollevato dal conduttore, va dallo stesso provato. In assenza della prova il locatore potrà richiedere il risarcimento dei danni dallo stesso patiti, fra cui anche quelli cagionati dalla -illegittima- risoluzione
anticipata del contratto.
Va da se' che la predetta richiesta di danni non potrà essere richiesta, nel caso in cui il locatore abbia immediatamente reperito un nuovo conduttore, magari concedendolo in locazione ad un canone superiore.
Esempi di gravi motivi di recesso anticipato dal contratto
E' possibile azzardare un elenco (non tassativo né tanto meno esaustivo) delle casistiche che possono costituire grave motivo di recesso anticipato dal contratto di locazione:
- improvviso ed imprevisto trasferimento del lavoratore, che dall'oggi al domani, appunto, vede mutata la sede della propria azienda, ovvero viene destinato ad altra sede (ovviamente a tale riguardo non rilevano i cambiamenti volontari della sede di lavoro, anche se comportano il trasferimento in altra città);
- la perdita del lavoro, inscindibilmente collegata alla necessità di ridurre i costi, in primis quelli del canone di locazione (va da se'
che non deve trattarsi di dimissioni volontarie);
- seri problemi familiari che rendono necessario il trasferimento (per esempio: malattia di figli, genitori, eccetera);
- vizi strutturali all'immobile locato o al condominio, vizi dinanzi al quale il locatore si disinteressa o non pone alcun rimedio ovvero non appronta adeguati rimedi.
Giova da ultimo specificare che l'acquisto di una prima casa, da parte del conduttore, non parrebbe rientrare nella definizione appena fornita di grave motivo, in quanto dipende da una precisa scelta, autonoma e volontaria e non dipende da eventi imprevisti ed imprevedibili.
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Sia per le locazioni ad uso abitativo, che per quelle ad uso commerciale, la legge prevede che il conduttore possa recedere dal contratto per gravi motivi.
Infatti, gli artt. 4 e 27 della legge n.392/78 prevedono: “Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”).
Il conduttore che voglia recedere deve quindi inviare una raccomandata, o utilizzare un altro mezzo equivalente, dando un preavviso al locatore di almeno sei mesi.
Domanda: nella sua comunicazione il conduttore deve indicare i motivi, in forza dei quali esercita il recesso?
Secondo l’ordinanza n.24266/20 della Corte di Cassazione, “l’onere, per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso in parola, ancorché non espressamente previsto dalla normativa, deve ritenersi insito nella facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso “titolato”, non può prescindere – in ciò distinguendosi dal processo ad nutum – dalla specificazione dei motivi…”.
Dunque, il conduttore è tenuto ad indicare nella sua comunicazione i motivi del recesso.
Ciò non significa che debba entrare nel merito delle ragioni di diritto od economiche alla base del recesso, ma, in ogni caso, i motivi devono essere esplicitati, anche per consentire al locatore di valutarli e contestarli.
Nella sopra citata ordinanza della Cassazione si legge infatti che “è stato pure più volte precisato da questa Corte che, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, ai sensi della normativa citata, è sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore”.
Dunque, da un lato, il conduttore deve offrire una chiara indicazione dei motivi alla base del recesso, dall’altro lato, il locatore può contestare detti motivi, purché ciò avvenga in modo tempestivo e specifico (“Alla necessità dell’indicazione, nella dichiarazione di recesso, dei motivi posti a fondamento dello stesso dalla parte conduttrice non può non corrispondere l’onere, della parte locatrice, di una contestazione tempestiva e specifica degli stessi, e ciò anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche”).
Avv. Mauro Sbaraglia
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